独栋别墅内。
听络腮胡邹强这么一说，大家都是一头雾水。
感觉这人说话有点绕。
但按照正常逻辑，死在别墅内的，必然也是别墅主人的家人。
还不等顾晨和卢薇薇开口，徐方志便迫不及待的问：“所以，是这栋别墅主人的家人？”
“不是，是一个小开发商。”邹强说。
徐方志摇摇脑袋：“我不是很明白，你能说的更具体些吗？”
“就是一个小开发商，也是房屋主人的债主。”邹强带着大家来到别墅顶楼天台，随后靠在护栏上，指着不远处的一片烂尾楼说：“看见那边的烂尾楼了没？”
“看见了，你想跟我说什么？”徐方志走到护栏旁，也是远眺烂尾楼。Μ.miaoshuzhai.net
烂尾楼位于蓝山别墅区对面，所有楼层框架都已建好，但却荒废在那。
顾晨思索一番后，也是好奇说道：“这些烂尾楼我知道，几年前就烂尾在这，许多预购的受害者，都被套牢在这里。”
“对呀，说到底就是没钱继续搞下去。”邹强转过身，也是跟众人解释情况的由来。
“原本我们这栋房屋的主人，也是那个楼盘的开发商之一。”
“后来他们欠债越来越多，对面的工程款却又是一个无底洞，这栋别墅的主人也已经无力负担高额的债务。”
“有一天，一个被欠债的开发商跑来这里，跟这栋房屋的主人理论。”
“让他无论如何，哪怕把这栋别墅卖了，也要将大家的欠款拿回来。”
“那后来呢？这栋别墅的主人没答应对吗？”卢薇薇问。
“正如你所料。”邹强双手负背，在天台上来回走上两圈后，这才又道：“不是还不还的上的问题，是债务实在太多，就算把这栋别墅卖掉，那也补不齐窟窿。”
“烂尾楼里面的债务纠纷很复杂，给那债主钱，那其他债主怎么办？”
“所以这栋别墅的主人，就一直躲着，欠着债务一直不还。”
“但那天还是被那小开发商给发现，所以把他堵在家里，坚持要让他还钱。”
顾晨默默点头，感觉现在的房地产界，还是这么混乱不堪吗？
虽然知道要开发一处楼盘，一个开发商根本没那实力，除非是大型企业。
但大企业很多工程，也都是分包给其他一些垫资的小开发商，各种债务纠纷，因此会非常复杂。
尤其是楼盘越大，债务的纠纷也就越多。
“所以……死的是那个小开发商对吗？”顾晨根据络腮胡邹强的口吻，也大概猜到一些。
邹强默默点头，也是一声叹息：“也是在这里，在天台，小开发商跟房屋主人发生争执，二人甚至大打出手。”
“后来小开发商自己不小心，从天台失足掉到楼下，当场死亡。”
“所以这栋别墅就成了凶宅。”
“等一下。”听闻邹强说辞，顾晨有些不可置信，拍拍护栏解释说：“我看这护栏也挺高的，像我这样的身高，都不一定能随便翻过护栏，难道死者身高在一米九以上？”
“嗯……死者身高一米六多点。”邹强说。
“一米六多点？”卢薇薇闻言，当场用手比划一下：“我身高168，都很难从这里翻下去，死者怎么可能是自己翻下去的？”
“那我就不清楚了，听保安说，是别墅主人叫他们过来的。”
“当时那个小开发商就是在一楼，可能是因为二人扭打动作过大吧，不小心摔下来的，这完全有可能。”
邹强似乎对这些只是了解些皮毛，由于徐方志待会直播时要清楚知道，因此邹强只好将情况告知给他。
卢薇薇一脸好奇，继续问道：“可是，我很想知道，那这件事情后边是怎么处理的？”
“还能怎么处理？花钱消灾呗，不然你以为卖别墅干什么？。”
邹强一脸淡然，也是解释着说。
徐方志默默点头：“我大概也都搞清楚了，合着是因为要跟开发商家属私了，所以房屋主人才决定将这栋别墅卖掉，以此筹集现金？”
“差不多这意思吧。”邹强看着面前那片烂尾楼，也是不由感慨着说：
“其实我感觉，这片烂尾楼的框架都已经建好了，请一些开发商过来接手继续干，通水通电什么的，直接就可以交房，可为什么一直烂尾这么多年？”
“因为在等房价上涨。”见邹强并不明白其中的缘由，一旁的顾晨倒是一语点破。
邹强一呆，有些不太明白，于是继续问顾晨：“你的意思是？”
“看来你还没有真正搞清楚烂尾楼为什么会烂尾的原因。”
顾晨双手负背，也是面向那处庞大的烂尾楼集群，不由感慨着说：
“其实很多人印象中的烂尾楼，只不过是因为开发商，暂时手里没钱了，所以，没有进行最后的装修、通水通电等工作。”
“没错，难道不是吗？”一旁的徐方志也问。
顾晨摇了摇头，与二人解释说：“问题不在这，你们以为只要再随便出点钱，甚至，自己掏点钱出来，然后把收尾工程给做了。”
“再然后，这房子就可以卖了？然后就能赚大钱吗？”
被顾晨的灵魂拷问弄得云里雾里，徐方志跟邹强面面相觑，有点不太明白。
卢薇薇则是谦虚的问道：“那你的意思是，问题根源不在这？”
“当然不在了。”顾晨淡淡一笑，找到天台一处座椅先坐下，也是看着那片烂尾楼道：
“很多吃瓜群众之所以这么想，那是因为他们根本没有接触过工程，也不知道烂尾楼的复杂程度。”
“你们想想看，如果是真的像你们想的那个样子，那哪里还会成为烂尾楼啊？”
“你随便去哪家银行，人家都会给钱的，就这点小钱，谁出不起啊？”
“可是，如果是这样，那银行可能是没有贷款给开发商对吗？”徐方志弱弱的问。
“那还用说吗？”顾晨咧嘴一笑，继续解释：“银行可不傻，不会被忽悠。”
“但实际上呢，能成为烂尾楼的房子，它一定后面跟着一屁股的烂账。”
“有些楼盘甚至都已经装修完毕，通水通电了，甚至再花几十万就能彻底收尾，可依然是烂尾楼。”
“因为这个时候，施工方会封锁工地，会禁止所有人进行最后的收尾工作。”
“啊？”听顾晨这么一说，卢薇薇有点懵：“所以……烂尾楼之所以会烂尾，实际上，很大原因是出在这里？是施工方阻止施工？”
“差不多吧。”顾晨点点头，确认了自己刚才的说辞。
但徐方志和邹强却有些不太明白。
二人也是面面相觑。
徐方志则是带着谦虚的态度问顾晨：“那为什么会这样呢？这听上去有些不符合逻辑。”
“因为任何开发商，都不会允许资金链断裂。”顾晨说。
徐方志依旧摇摇脑袋：“还是没听懂。”
“那好吧，我换个说法。”见徐方志对这方面颇感兴趣，顾晨也不藏着掖着，直截了当的告知道：
“因为任何开发商都不会允许资金链断裂，他们会尽一切可能，拖延时间熬到转机之日的来临。”
“要是能想到的找钱办法，他们都会去尝试，他们甚至会抵押一切可以抵押的东西。”
“只要他们能活下来，项目做成了，这都不是事。”
“那如果要是做不成呢？”邹强问。
“做不成？如果做不成，反正也是死啊。”顾晨淡笑着摇摇脑袋，也是不由分说道：
“这里面牵扯到一个资本运作问题，所以，烂尾楼的一大特征，就是债务极多，且债权结构极其复杂。”
“同样一个房产，甚至会因为重复抵押，有的被银行冻结十余次都不止。”
“而肉只有一块，要吃肉的人却有几十个。”
“如果是你，你说这肉该怎么分啊？”
“这……”听着顾晨这么一说，邹强默默点头，感觉有点道理。
卢薇薇则是问顾晨：“所以这一旦彻底完工，那瞬间就会引发抢房事件对吗？”
“对。”顾晨同意着道：“因为哪怕还差一万块钱，这个楼盘就会彻底完工，他也永远完不了工。”
“因为这根本就不是一个工程问题，而是一个债权问题。”
“好像是这么个道理。”感觉顾晨对这方面颇有研究，徐方志忽然有点崇拜顾晨。
但是看着那头的烂尾楼，徐方志也是无所谓道：“反正烂不烂尾，跟我们小老百姓有啥关系？”
“我来这做凶宅试睡主播，该给的钱，老板一分都不能少，要是直播的时候能把房子卖出去，该拿的提成，我一分也不能少拿。”
“呵呵。”听着徐方志的说辞，顾晨却是摇摇脑袋：“你赚你的钱，或许这些烂尾楼跟你是没关系。”
“但是，也别以为烂尾楼对你没威胁。”
“嗯？此话怎讲？”虽然感觉顾晨年纪轻轻，但是从刚才的谈吐来看，络腮胡邹强已经看出，这小子肚子里有些东西。
顾晨双手抱胸，也是与众人解释说道：“道理很简单，因为我国从98年开始，地产就始终处于大牛市。”
“单边上涨，偶尔回调。”
“所以啊，绝大多数的国人，都对烂尾楼没有什么特别的感触。”
“但实际上呢，在这20年里，我国产生的烂尾楼多如牛毛。”
“而那些因为乱用杠杆死去的小开发商，都可以填满江南湖。”
“而那些烂尾楼所产生最核心的原因，我刚才也说了，那就是开发商拿着本不属于自己的钱。”
“但是这些钱，要么是借贷产生的，要么就是预售产生的。”
顿了顿，顾晨目光扫视众人，见众人都在全神贯注，于是又道：
“其实按理来说呢，烂尾楼产生之后，已经支付房款的业主，利益会严重受损。”
“那是肯定的。”络腮胡邹强现在说话也没那么态度不好，也是语气轻柔的道：“已经支付房款的业主，那可就亏大发了。”
“钱交了，可房子却成了烂尾工程，而我还是有些搞不明白，就你刚才说，绝大多数国人，对烂尾楼，没有什么太大的感触，这难道有什么问题吗？”
“那是因为这20年里，房价一直在涨涨涨。”顾晨一语道破玄机，又道：
“其实涨价，可以解决一切矛盾和问题。”
扳起自己的手指，顾晨又道：“我就打个比方，假设，某烂尾楼盘价值一个亿。”
“那么开发商欠债三个亿，中间呢，有两亿的窟窿无人愿意填坑，导致烂尾楼问题始终无人解决。”
“那我问你，这个一亿的窟窿该怎么解决？”
“没……没办法解决啊，无解。”徐方志说。
顾晨默默点头，却是淡笑着说道：“也对也不对，因为，只要房价涨了，一切都好说。”
“房价翻一倍，楼盘就价值两个亿。”
“再翻一倍，那就价值四个亿。”
“原来是两亿的窟窿，现在是一个亿的利润。”
“这个时候啊，就会有人愿意来接手了，因为谁接手谁赚钱啊。”
“很多烂尾楼都是这么被消化的，大家皆大欢喜啊。”
“原来是这样？涨价可以解决一切矛盾？”听着顾晨的神论，徐方志也是恍然大悟。
邹强也是一脸汗颜：“这资本运作，还真是够恐怖的。”
“什么都没变，时间一变，问题全都解决了，还能让烂尾楼赚钱，这……这就是资本游戏吧？”
顾晨站起身，走到二人中间道：“所以这栋别墅的主人，也就是那片烂尾楼的老板之一，他也在等时机。”
“所以，初始阶段，开发商欠债越少，烂尾楼消化的越容易。”
“而欠债幅度在两倍以内的，一次翻倍暴涨行情，就可以解决全部问题。”
“换句话说，在过去的20年里，我们依靠涨价来解决烂尾楼问题，但从来却没有过在不涨价的情况下，解决烂尾楼的经验。”
“而实际上呢，国内的地产已经足足牛了20年。”
“所……所以，国内的地产，还会像以前那样过几年就翻倍吗？如果不能，那这个别墅的主人，岂不是要玩完？”
听顾晨讲述，络腮胡邹强似乎也弄懂了关系。
顾晨则是淡淡一笑，与众人解释：“如果现在还妄想着依靠涨价来解决烂尾楼问题，那是绝对不可能的事情了。”
“因为房价就算不跌，后面也一定涨得极为缓慢。”
“而即便是在地产大牛市里，都有不知死活的小开发商破产，导致烂尾问题产生。”
“所以，如果房价失去了上涨的速度，那么烂尾问题会急剧增多。”
见邹强眉头紧蹙，似乎心情不是很好，顾晨则是继续补充：“毕竟呢，这是预售制度，该拿的钱，都已经拿完了。”
“因为开发商把业主的钱拿到手了，却把施工队的钱欠着，银行的钱欠着，两手一摊说自己没钱了，你能把他怎么样啊？”
“那就成老赖咯。”徐方志说。
顾晨淡淡一笑：“老赖是肯定的，但是他们会利用资本运作，将钱转移。”
“所以呢，这以前，这种欠债黑洞，一般都是依靠涨价解决问题。”
“这每一个烂尾楼，都是依靠后面的翻倍行情才能消化的掉。”
“而这种翻倍行情，以后，也绝对不会再有了。”
“在没有翻倍行情带来的巨大利润，填掉债务大坑的情况下，这个烂尾楼就是个无解的存在。”
抬头看着几人，顾晨又道：“也正是因为这点，我们才推行现房政策。”
“要逐渐取消预售房制度，因为采用现房销售之后，即便烂尾，那也是开发商自己的债务问题，不至于引发大规模的业主维权。”
“是啊。”听闻顾晨说辞，卢薇薇也是若有所思道：
“毕竟，这些业主是掏空积蓄，背负了一辈子的房贷买来的房子，哪怕跌了一点，他们都受不了，更何况烂尾，开发商跑路呢？”
“害！”邹强似乎非常气愤，也是在天台上来回走动，这才又道：“所以烂尾楼只要产生，就绝对没有想象中的那么容易处理对吗？”
顾晨默默点头：“谁摊上谁倒霉，毕竟碰上翻倍行情才能解决，其他的……啥招都不好使。”
“毕竟在过去，这个问题并不困难，熬几年就回本了，顶多别人翻倍赚钱，自己不赚钱而已，也不至于亏。”
“但是，未来这种好事，绝对不会再有了，烂尾楼也会成为巨大的难题。”
“明白了。”徐方志长舒一口气，也是不由分说道：“所以未来几年，那些实力不强的小开发商的预售楼盘，要尽量别买。”
“对，如果必须要买，也要请你在购买之前查清所有的五证，并仔细审查合同，慎重交款。”
想了想，顾晨又继续补充道：“所以如果一旦你碰上了烂尾楼，最好是确保自己有承受这个风险的能力。”
“因为预售制度是存在烂尾风险的，以前这个风险可以忽略不计，但是现在这种情况就不太一样了。”
这边顾晨话音刚落，却听见络腮胡邹强在那叹息。
顾晨不解，好意询问道：“邹大哥，你没事吧？”
……
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